Créer une SCI pour acheter une maison : mode d’emploi
Vous avez pour projet d’acheter une maison avec votre conjoint, vos enfants ou des amis et vous avez pensé à constituer une SCI (Société Civile Immobilière) qui en sera donc la propriétaire.
Vous vous demandez cependant si cette solution est adaptée à votre situation et si les démarches ne seront pas trop lourdes au fil des ans. Voici quelques pistes et réponses pour vous aider dans votre réflexion.
QU’EST-CE QU’UNE SCI ?
Il s’agit d’une société créée entre au moins deux personnes (physiques ou morales) dont l’objet porte sur la détention et la gestion d’un bien immobilier. De nature civile, la SCI n’a pas vocation en principe à réaliser de bénéfices commerciaux. Elle a une durée d’existence maximale de 99 ans et, depuis 1978, elle doit être inscrite au registre du commerce et des sociétés.
CRÉER UNE SCI : UNE BONNE SOLUTION POUR QUI ?
La constitution d’une SCI est idéale pour gérer un bien de famille dans la perspective d’une future transmission de son patrimoine. Elle peut d’ailleurs compter parmi ses associés un enfant mineur ou même une autre SCI.
Il est aussi possible de démembrer la propriété des parts sociales, les enfants détenant la nue-propriété et les parents l’usufruit. Cela leur permettra ainsi de continuer à occuper le bien en cas de décès.
Elle s’adresse également aux concubins qui peuvent ainsi organiser la jouissance de leur logement en cas de décès. Deux options s’offrent alors à eux :
- soit les statuts prévoient clairement qu’au décès de l’un, l’autre pourra continuer à occuper le bien (contre paiement d’une valeur locative aux héritiers du défunt),
- soit ils peuvent opter pour un démembrement des parts sociales de manière croisée, chacun détenant la moitié des parts en nue-propriété et la moitié des parts de son concubin en usufruit et inversement. Au décès de l’un, l’autre devient pleinement propriétaire de la moitié des parts de la SCI et conserve l’usufruit de l’autre moitié. Il pourra donc continuer à occuper le logement sans verser de loyer aux héritiers.
En revanche, créer une SCI pour acheter une maison entre amis n’apparait pas adapté, surtout si vous avez des enfants. Cela suppose en effet une bonne entente sur la durée, et à votre décès, vos enfants n’auront pas nécessairement envie de se retrouver associés avec des personnes qu’ils n’auront pas choisies.
Ils devront alors envisager leur sortie de la SCI et cela pourra être compliqué.
Un conseil, évitez cette solution pour ce type de projet.
UNE SCI POUR QUEL TYPE DE BIEN ?
Tous les types de bien immobilier peuvent être achetés par le biais d’une SCI : maison familiale, immeuble de bureaux, appartement, locaux professionnels etc…
La création d’une SCI ne doit pas être envisagée en fonction du type de bien à acheter mais en fonction du projet et du but poursuivi par les associés.
COMMENT CRÉER UNE SCI ?
Avant de constituer une SCI, il faut lui trouver un nom (autrement appelé dénomination sociale), un siège social où elle recevra tout le courrier et plus particulièrement ceux des impôts telle que la taxe foncière. Il faut également désigner un ou plusieurs gérant qui sera le représentant légal de la société et prendra les décisions autorisées par les statuts. Il n’est pas obligatoirement associé de la SCI.
Une fois ces points décidés, les démarches sont ensuite assez simples :
- Il faut d’abord rédiger des statuts qui peuvent être établis sous seings privés ou devant notaire. Il n’y a pas de modèle type mais ils seront le mode d’emploi du fonctionnement de la société. Il est donc conseillé de les rédiger sur-mesure avec le plus grand soin pour éviter ensuite tout problème d’interprétation. Ils mentionneront le capital social de la SCI, étant précisé qu’aucun minimum légal n’est requis, sa répartition entre les associés et la durée de la société.
- Les statuts seront ensuite enregistrés auprès de la recette des impôts du siège social et la constitution fera l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales
- Les dernières formalités administratives seront de déposer tout le dossier auprès du greffe du Tribunal de Commerce dont relève le siège social afin d’immatriculer la SCI. Vous obtiendrez alors un extrait KBIS et un numéro de RCS qui est le numéro d’identification de la société.
- Vous devrez enfin déterminer le régime fiscal de la société : imposition des revenus à l’IR (chaque associé déclare les revenus au prorata de ses parts sociales directement dans sa propre déclaration fiscale) ou à l’IS (impôts sur les sociétés). Cette décision lourde de conséquence doit être étudiée avec soin en fonction de la situation des associés et de l’objet de la SCI (si vous devez louer le bien immobilier en meublé, vous serez obligatoirement soumis à l’IS)
Les avantages d’une SCI.
La SCI présente l’avantage de pouvoir gérer en commun un bien immobilier tout en envisageant sa transmission. Elle est plus souple que l’indivision car elle protège le bien immobilier : le droit à sortir de l’indivision dont dispose chaque indivisaire peut conduire à la vente forcée du bien alors que cela est impossible en SCI.
La SCI peut aussi être le moyen pour un chef d’entreprise d’acheter ses locaux et de les sortir ainsi de son patrimoine personnel en cas de faillite. Mais attention toutefois, car les parts de SCI restent toujours saisissables.
Elle présente aussi des avantages fiscaux mais ces derniers doivent être étudiés au cas par cas. Une consultation chez un spécialiste s’impose pour faire le bon choix car il n’est plus possible de changer d’option en cours de vie de la SCI.
Les inconvénients d’une SCI.
Si sa création est assez simple, une SCI demeure une société soumise à des obligations de fonctionnement : réunir au moins une assemblée générale des associés chaque année, déclarer les revenus (même s’ils sont inexistants), tenir éventuellement une comptabilité (obligatoire en cas de SCI à l’IS) et effectuer des formalités administratives et légales en cas de changement de siège social, de changement de gérant ou de modification dans la répartition du capital social.
Le principal inconvénient réside dans la transparence fiscale de la SCI soumise à l’IR : chaque associé a la responsabilité de couvrir indéfiniment les dettes sociales sur son patrimoine personnel, en proportion de sa participation au capital.
Il ne faut pas non plus confondre revenu et bénéfice. Dans une SCI qui a de forts revenus mais ne dégage aucun bénéfice (en cas d’emprunt important par exemple), les associés devront déclarer leur quote-part de ces revenus sans pour autant avoir perçu la moindre somme.
La répartition du capital social est en outre essentielle en cas de mésentente. Le cas de figure le plus fréquent : des époux ou concubins associés à 50/50 se séparent et ne s’entendent plus. La SCI devient alors ingérable et cette situation peut conduire à la désignation d’un administrateur judiciaire qui prendra la place du gérant le temps qu’une solution de sortie de crise soit trouvée.
En conclusion, décider de créer une SCI pour acheter une maison ou un bien immobilier n’est pas une décision qui doit être prise à la légère. L’objectif poursuivi doit donc être bien défini et étudié avec attention ainsi que la situation fiscale et personnelle de chaque associé.