Le département du Nord est un territoire marqué par un tissu architectural diversifié. Certains architectes y observent aussi une tendance à la rénovation. Cela veut dire que tous les styles de maison seront bien accueillis dans cette région.
Maison traditionnelle dans le nord
À certains égards, la maison traditionnelle demeure la plus présente que ce soit dans un cadre urbain ou en milieu rural. La raison en est son caractère abordable et la facilité à lui trouver un design extérieur et intérieur personnalisé. Mais la maison traditionnelle se trouve aussi être une réponse adéquate pour mieux et facilement se conformer aux règlementations urbanistiques des villes et villages. En outre, elle peut se rendre compatible avec les nouveaux matériaux de construction et équipements de maison.
Maison moderne et contemporaine dans le Nord
Face aux maisons traditionnelles dans le Nord, les styles actuels sont de plus en plus plébiscités par les constructeurs et les promoteurs immobiliers. Les enjeux auxquels les maisons modernes ou contemporaines répondent sont nombreux, pour ne citer que le gain d’espace intérieur, la réponse plus efficace aux nouveaux besoins technologiques, etc. La maison cubique est un exemple de maison moderne où toutes les exigences en isolation, confort et fonctionnalité trouvent leur réponse. Même si elle trouve mieux leur place en ville, elle côtoie merveilleusement, avec les maisons contemporaines, les maisons traditionnelles du Nord.
Maison d’architecte ou d’entreprise dans le Nord
La personnalité architecturale de la maison est un aspect essentiel pour une grande majorité de futurs propriétaires, hormis ceux qui ont choisi des places dans des lotissements où une certaine uniformité est exigée. Pour trouver un aspect sur mesure tant au niveau esthétique que technique à son pavillon contemporain ou sa maison traditionnelle dans le Nord, il est souvent d’usage de faire appel à un architecte. Mais dans ce même ordre d’idée, si les constructeurs travaillent souvent sur catalogue ou en conformité avec des registres établis, ils peuvent aussi faire appel au talent d’un architecte pour se rapprocher des besoins et du rêve de son client. Vous pouvez aller voir Piraino pour une entreprise dans le Nord.
Maison écologique et économique dans le Nord
Le climat et le niveau d’ensoleillement bas dans cette partie du pays créent un besoin en une maison thermiquement et énergétiquement performante. Les entreprises de construction d’habitation moderne ou de maison traditionnelle dans le Nord axent souvent leurs offres sur cet aspect, tout en maintenant les objectifs en matière de confort, de fonctionnalité et d’esthétique. Une situation qui exige davantage de concertation entre les titulaires de projet et les professionnels en charge.

Vous avez pour projet d’acheter une maison avec votre conjoint, vos enfants ou des amis et vous avez pensé à constituer une SCI (Société Civile Immobilière) qui en sera donc la propriétaire.

Vous vous demandez cependant si cette solution est adaptée à votre situation et si les démarches ne seront pas trop lourdes au fil des ans. Voici quelques pistes et réponses pour vous aider dans votre réflexion.
QU’EST-CE QU’UNE SCI ?
Il s’agit d’une société créée entre au moins deux personnes (physiques ou morales) dont l’objet porte sur la détention et la gestion d’un bien immobilier. De nature civile, la SCI n’a pas vocation en principe à réaliser de bénéfices commerciaux. Elle a une durée d’existence maximale de 99 ans et, depuis 1978, elle doit être inscrite au registre du commerce et des sociétés.
CRÉER UNE SCI : UNE BONNE SOLUTION POUR QUI ?
La constitution d’une SCI est idéale pour gérer un bien de famille dans la perspective d’une future transmission de son patrimoine. Elle peut d’ailleurs compter parmi ses associés un enfant mineur ou même une autre SCI.

Il est aussi possible de démembrer la propriété des parts sociales, les enfants détenant la nue-propriété et les parents l’usufruit. Cela leur permettra ainsi de continuer à occuper le bien en cas de décès.

Elle s’adresse également aux concubins qui peuvent ainsi organiser la jouissance de leur logement en cas de décès. Deux options s’offrent alors à eux :

soit les statuts prévoient clairement qu’au décès de l’un, l’autre pourra continuer à occuper le bien (contre paiement d’une valeur locative aux héritiers du défunt),
soit ils peuvent opter pour un démembrement des parts sociales de manière croisée, chacun détenant la moitié des parts en nue-propriété et la moitié des parts de son concubin en usufruit et inversement. Au décès de l’un, l’autre devient pleinement propriétaire de la moitié des parts de la SCI et conserve l’usufruit de l’autre moitié. Il pourra donc continuer à occuper le logement sans verser de loyer aux héritiers.

En revanche, créer une SCI pour acheter une maison entre amis n’apparait pas adapté, surtout si vous avez des enfants. Cela suppose en effet une bonne entente sur la durée, et à votre décès, vos enfants n’auront pas nécessairement envie de se retrouver associés avec des personnes qu’ils n’auront pas choisies.

Ils devront alors envisager leur sortie de la SCI et cela pourra être compliqué.

Un conseil, évitez cette solution pour ce type de projet.
UNE SCI POUR QUEL TYPE DE BIEN ?
Tous les types de bien immobilier peuvent être achetés par le biais d’une SCI : maison familiale, immeuble de bureaux, appartement, locaux professionnels etc…

La création d’une SCI ne doit pas être envisagée en fonction du type de bien à acheter mais en fonction du projet et du but poursuivi par les associés.
COMMENT CRÉER UNE SCI ?
Avant de constituer une SCI, il faut lui trouver un nom (autrement appelé dénomination sociale), un siège social où elle recevra tout le courrier et plus particulièrement ceux des impôts telle que la taxe foncière. Il faut également désigner un ou plusieurs gérant qui sera le représentant légal de la société et prendra les décisions autorisées par les statuts. Il n’est pas obligatoirement associé de la SCI.

Une fois ces points décidés, les démarches sont ensuite assez simples :

Il faut d’abord rédiger des statuts qui peuvent être établis sous seings privés ou devant notaire. Il n’y a pas de modèle type mais ils seront le mode d’emploi du fonctionnement de la société. Il est donc conseillé de les rédiger sur-mesure avec le plus grand soin pour éviter ensuite tout problème d’interprétation. Ils mentionneront le capital social de la SCI, étant précisé qu’aucun minimum légal n’est requis, sa répartition entre les associés et la durée de la société.
Les statuts seront ensuite enregistrés auprès de la recette des impôts du siège social et la constitution fera l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales
Les dernières formalités administratives seront de déposer tout le dossier auprès du greffe du Tribunal de Commerce dont relève le siège social afin d’immatriculer la SCI. Vous obtiendrez alors un extrait KBIS et un numéro de RCS qui est le numéro d’identification de la société.
Vous devrez enfin déterminer le régime fiscal de la société : imposition des revenus à l’IR (chaque associé déclare les revenus au prorata de ses parts sociales directement dans sa propre déclaration fiscale) ou à l’IS (impôts sur les sociétés). Cette décision lourde de conséquence doit être étudiée avec soin en fonction de la situation des associés et de l’objet de la SCI (si vous devez louer le bien immobilier en meublé, vous serez obligatoirement soumis à l’IS)

Les avantages d’une SCI.
La SCI présente l’avantage de pouvoir gérer en commun un bien immobilier tout en envisageant sa transmission. Elle est plus souple que l’indivision car elle protège le bien immobilier : le droit à sortir de l’indivision dont dispose chaque indivisaire peut conduire à la vente forcée du bien alors que cela est impossible en SCI.

La SCI peut aussi être le moyen pour un chef d’entreprise d’acheter ses locaux et de les sortir ainsi de son patrimoine personnel en cas de faillite. Mais attention toutefois, car les parts de SCI restent toujours saisissables.

Elle présente aussi des avantages fiscaux mais ces derniers doivent être étudiés au cas par cas. Une consultation chez un spécialiste s’impose pour faire le bon choix car il n’est plus possible de changer d’option en cours de vie de la SCI.
Les inconvénients d’une SCI.
Si sa création est assez simple, une SCI demeure une société soumise à des obligations de fonctionnement : réunir au moins une assemblée générale des associés chaque année, déclarer les revenus (même s’ils sont inexistants), tenir éventuellement une comptabilité (obligatoire en cas de SCI à l’IS) et effectuer des formalités administratives et légales en cas de changement de siège social, de changement de gérant ou de modification dans la répartition du capital social.

Le principal inconvénient réside dans la transparence fiscale de la SCI soumise à l’IR : chaque associé a la responsabilité de couvrir indéfiniment les dettes sociales sur son patrimoine personnel, en proportion de sa participation au capital.

Il ne faut pas non plus confondre revenu et bénéfice. Dans une SCI qui a de forts revenus mais ne dégage aucun bénéfice (en cas d’emprunt important par exemple), les associés devront déclarer leur quote-part de ces revenus sans pour autant avoir perçu la moindre somme.

La répartition du capital social est en outre essentielle en cas de mésentente. Le cas de figure le plus fréquent : des époux ou concubins associés à 50/50 se séparent et ne s’entendent plus. La SCI devient alors ingérable et cette situation peut conduire à la désignation d’un administrateur judiciaire qui prendra la place du gérant le temps qu’une solution de sortie de crise soit trouvée.

En conclusion, décider de créer une SCI pour acheter une maison ou un bien immobilier n’est pas une décision qui doit être prise à la légère. L’objectif poursuivi doit donc être bien défini et étudié avec attention ainsi que la situation fiscale et personnelle de chaque associé.

Propriétaire d’un immeuble ? Bailleur ? Futur locataire ? Voici un état des lieux des droits des propriétaires et des locataires pour un usage paisible du logement.
LES OBLIGATIONS ET DROITS DU LOCATAIRE
Les obligations du locataire : que doit-il respecter ?
Dans le cadre d’une location de bien immobilier, le locataire, quelle que soit sa situation (étudiant, jeune actif, retraité) est contraint à plusieurs obligations. Il doit, pour pouvoir bénéficier de la jouissance du logement, remettre un dossier « sincère » au propriétaire pour attester de sa situation personnelle et professionnelle. Il est donc exclu de fournir de faux documents ou de fausses attestations.

Une fois le dossier accepté, le locataire doit, avant l’entrée dans les lieux, avoir assuré le logement auprès d’une compagnie d’assurance. Cette obligation, à la charge du locataire, permettra d’être couvert contre le vol, l’incendie, le dégât des eaux… A l’étape de la signature du contrat de location, le propriétaire peut également exiger un dépôt de garantie permettant le financement d’éventuelles réparations liées à des dégradations du locataire et une garantie physique pour le paiement des loyers. Le locataire a pour obligation de répondre à ces demandes pour pouvoir signer le bail.

Les obligations du locataire se poursuivent dans l’utilisation courante du logement. Il est, dans un premier temps, contraint de payer son loyer et les charges locatives à la date fixée dans le bail. Il est également demandé au locataire de respecter le règlement de copropriété ou le règlement intérieur. Celui-ci, joint au bail d’habitation, permet de fixer des règles sur l’utilisation des parties communes et du logement pour éviter les troubles du voisinage (tapage nocturne, bruits). Enfin, le locataire doit entretenir le logement pour maintenir son bon état d’usage en prenant en charge par exemple l’entretien des joins de robinet de votre maison, la tonte de la pelouse, la propreté du logement…

La durée du bail, fixée dans le contrat de location, peut être interrompue à l’initiative du locataire. Pour cela, le locataire doit notifier au propriétaire son préavis par lettre recommandée dans un délai de trois mois. Ce délai, fixé par la loi, peut être exceptionnellement abaissé à un mois en cas de licenciement ou de mutation du locataire.
Les droits du locataire
Outre ses obligations, le locataire possède également des droits face au propriétaire du logement. Il a notamment le droit d’avoir en sa possession un bail d’habitation réalisé selon la règlementation comprenant la date de début de la location, la durée du bail, la description du logement et de ses équipements, les conditions annuelles de révision du loyer, la clause de résiliation du bail en cas de non-paiement des loyers.

En complément de la réalisation d’un contrat de location précis, le locataire a le droit d’occuper un logement décent et fonctionnel. L’ensemble des équipements présents dans le logement loué doivent être en état de fonctionnement. Si ce n’est pas le cas, le locataire peut exiger au propriétaire la réparation des équipements avant l’entrée dans les lieux ou pendant la durée du bail. Il peut également exiger du propriétaire l’envoi des quittances de loyer sans frais supplémentaires.

Le propriétaire, lors de la signature du bail, accorde au locataire le plein usage des locaux. Le propriétaire ne pourra donc pas entrer dans le logement sans l’autorisation du locataire. De plus, le locataire pourra réaliser des aménagements (peinture, décoration) ou faire séjourner dans le logement des invités sans prévenir au préalable le propriétaire.

Enfin, le locataire peut bénéficier de plusieurs aides dont notamment l’avance et la garantie loca-pass ou le droit au logement opposable. L’avance loca-pass, accordée par les organismes collecteurs du 1% au logement, permet au futur locataire de bénéficier d’une avance remboursable du montant du dépôt de garantie exigée par le propriétaire du logement sans dépasser le seuil de 500 €. La garantie loca-pass permet quant à elle de bénéficier d’une caution solidaire d’une durée de 3 ans, sur 9 mensualités maximum et ne pouvant dépasser le seuil des 2 000 euros.
LES OBLIGATIONS ET DROITS DU PROPRIÉTAIRE
Les obligations d’un propriétaire envers son locataire : que doit-il respecter ?
Avant l’entrée dans les lieux du locataire, le propriétaire doit lui fournir un logement décent répondant à des critères de confort et sans vices cachés. La location de logements insalubres étant interdite par la loi, le bien doit comporter une pièce principale de 9m² minimum avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres ou un comportant un volume habitable de 20m3. Il doit également être équipé d’une fenêtre dans la pièce principale, d’un espace cuisine, d’une douche ou une baignoire, d’un wc séparé de la cuisine, d’un système de chauffage et de l’électricité.

Au moment de la signature du bail, le propriétaire a pour obligation de fournir au futur locataire un ensemble de pièces administratives concernant le logement. Parmi celles-ci figurent le diagnostic technique (diagnostic de performance énergétique, état des risques naturels miniers et technologiques, diagnostic plomb), une copie de l’état des lieux réalisé avec le locataire, le règlement de copropriété s’il en existe un et une notice d’informations précisant les droits et obligations du locataire et du propriétaire. Le contrat de location peut être également accompagné de la garantie de cautionnement exigé par le propriétaire.

Pendant la durée du bail, le propriétaire s’engage à fixer un loyer conforme à la réglementation. Encadrée par la loi Duflot, la variation du loyer ne peut être réalisée de manière non réfléchie. Le propriétaire s’engage également, à partir de la signature du bail à respecter la vie privée de son locataire. Il ne pourra à aucun moment pénétrer dans le logement sans l’accord explicite du locataire.

Enfin, le propriétaire peut notifier au locataire son souhait de résilier le bail dans les six mois précédents l’expiration du bail. Trois motifs peuvent motiver cette résiliation : reprise du logement pour y habiter ou loger un proche, vente du bien, présence d’un motif légitime et sérieux comme le non-paiement des loyers par le locataire.
Les droits du propriétaire face au locataire
Au-delà de ses obligations, le propriétaire d’un logement dispose également de droit vis-à-vis du locataire. Il peut, au moment de la signature du contrat de location, déroger à la durée minimale de trois ans pour les personnes physiques. En effet, s’il le souhaite et le justifie, le propriétaire peut fixer une durée de location inférieure ou supérieure à trois ans. A l’approche de l’expiration du bail, le propriétaire devra confirmer au locataire la résiliation du bail par lettre recommandée.

Le propriétaire dispose également d’un droit d’augmentation du loyer au cours de l’exécution du contrat de location. Initialement précisé dans le bail, le loyer peut être réévalué à l’initiative du propriétaire en fonction de l’évolution de l’IRL (Indice de référence des loyers). La loi Duflot, réglemente la fixation du loyer pour éviter tout abus.

Enfin, le propriétaire peut au moment de la signature du bail exiger une caution auprès du locataire pour s’assurer du bon versement du loyer. Il est également possible de recourir à un organisme de cautionnement tel que le dispositif Visal. En cas de recours à un organisme de cautionnement, le propriétaire ne pourra exiger du locataire le recours à un garant physique.
CONCLUSION
Afin de garantir la bonne utilisation d’un logement, la loi propriétaire et locataire impose certaines règles. Le locataire s’engage notamment à respecter l’état du logement habité et à se plier au règlement de copropriété pour garantir un usage paisible du bien. Le propriétaire quant à lui doit fournir un logement décent au locataire, réaliser des travaux de mise en conformité et respecter la vie privée de son locataire. En cas de litiges, le dialogue permet d’éviter le plus souvent la rupture de la relation entre locataires et propriétaires et le recourt au tribunal d’instance.

L’immobilier locatif est reconnu comme étant l’un des investissements les plus rentables actuellement. S’il est devenu si attractif, c’est pour une large part à cause de tous les dispositifs juridiques pris depuis quelques années et révisés chaque année, afin de permettre aux particuliers de réaliser des plus-values considérables sur leurs investissements immobiliers. Dans cet article, nous vous proposons une revue de tous les dispositifs applicables à votre projet d’ «achat appartement défiscalisation» et ce qu’il faut en attendre en 2018.
POURQUOI OPTIMISER VOTRE INVESTISSEMENT LOCATIF?
L’investissement immobilier est un véritable moteur de croissance. En effet, les économistes pour juger de la bonne santé d’une économie se basent en général sur des indicateurs tels que le nombre de véhicules neufs achetés, mais également le nombre de bâtiments neufs construits sur la période étudiée. Par ailleurs, l’immobilier compte également parmi les secteurs les plus pourvoyeurs d’emplois. Conscients de cela, les différents gouvernements qui se sont succédé depuis l’avènement de la cinquième république ont mis en place un certain de dispositifs législatifs visant à rendre l’investissement locatif plus accessible aux particuliers. Au nombre de ces dispositifs législatifs, la défiscalisation tient une bonne place.
LA DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE, QU’EST-CE?
La défiscalisation immobilière consiste pour un particulier désirant investir dans l’immobilier locatif neuf de bénéficier de réductions d’impôts ponctuels ou sur le long terme. L’État met en place ces dispositifs d’une part pour dynamiser l’économie du pays et d’autre part pour des questions d’urbanisation. En effet, pour 60% des Français, l’investissement immobilier constitue une valeur refuge. Mieux, il constitue aujourd’hui le meilleur placement après l’assurance-vie. La défiscalisation immobilière permet donc à l’investisseur immobilier de bénéficier de réductions d’impôts (récupération de la TVA par exemple) sur une durée définie par la loi qui régit son investissement. Il existe en effet plusieurs lois régissant le secteur immobilier que nous verrons plus bas.
POURQUOI OPTIMISER VOTRE INVESTISSEMENT LOCATIF?
La défiscalisation immobilière permet aux particuliers de bénéficier de réductions d’impôts considérables sur leur investissement locatif. Ces réductions d’impôts peuvent leur permettre par ricochet de se constituer une épargne confortable, voire un patrimoine immobilier pouvant lui procurer des revenus périodiques au cours de sa retraite. En général, les particuliers désirant investir dans l’immobilier ont recours à un emprunt bancaire. Même ceux qui disposent de suffisamment de ressources financières ont tout intérêt à emprunter afin d’élargir d’optimiser davantage leur investissement. Il est cependant important de maintenir une veille constante, car ces dispositifs sont périodiquement (annuellement) révisés pour mieux coller au contexte socio-économique qui prévaut. La meilleure solution dans tous les cas est de solliciter les services d’un conseiller juridique ou d’utiliser les simulateurs disponibles sur les sites tels que le nôtre, car la compréhension de ces lois ainsi que leur application n’est pas toujours aisée pour l’investisseur non averti.
DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE: QUELLES SONT LES DIFFÉRENTES LOIS EN VIGUEUR?
Plusieurs dispositifs législatifs permettent aux particuliers de bénéficier des réductions d’impôts en investissant dans l’immobilier neuf. Dans cette partie nous vous proposons un zoom sur ces lois.
La loi Duflot
Du nom de Cécile Duflot, la ministre d’alors chargée du logement, cette loi a pour but d’apporter une solution pérenne au manque de logements constaté dans certaines zones urbaines, notamment en province. Entrée en vigueur depuis le 1er janvier 2013, la loi Duflot est révisée chaque année. Pour en bénéficier, l’investisseur doit acheter un appartement neuf dont le loyer est plafonné à un certain seuil. L’immeuble doit respecter certaines conditions environnementales en occurrence le label BBC 2005 (bâtiment basse consommation) ou le label RT 2012 (règlementation thermique).
La loi Pinel
Sans doute la plus connue des dispositifs législatifs relatifs à l’investissement locatif, la loi Pinel ouvre droit à des réductions d’impôts pouvant s’élever jusqu’à 63000 euros. Pour en bénéficier, le particulier doit acquérir un actif immobilier neuf dans les zones définies par ladite loi et le mettre en location pendant au moins 6ans. La loi Pinel prévoit également un plafond pour les loyers perçus. La réduction d’impôts est de 12, 18, ou 21% selon que la durée de la location est respectivement de 6, 9 ou 12 ans.
La loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard concerne les résidences de service en particulier. En ouvre en effet droit à une réduction d’impôt de 11% échelonnée sur 9 ans à condition que ledit immeuble soit destiné à la location pour touristes, étudiants, séniors, ou EHPAD. Par ailleurs, l’immeuble dont la valeur est plafonnée à 300.000 HT doit avoir été achevé ou réhabilité depuis au moins 15 ans et loué entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2016. Il doit être loué meublé et n’est à contrario des autres lois relatives à l’immobilier soumis à aucun plafonnement ni de ressources ni de zonage.
Les dispositifs législatifs LMNP et LMP
Le dispositif LMNP (Loueur Professionnel Non Professionnel) concerne tout particulier mettant en location un appartement meublé. La réduction d’impôt est dans ce cas calculée sur la base des déductions sur les charges foncières du loueur. Elle ne peut excéder 23.000 euros par an.

Le statut LMP est quant à lui appliqué au particulier dès que le montant des réductions d’impôt excède le seuil de 23.000 euros. Cela suppose en effet que les revenus immobiliers du particulier constituent l’essentiel sinon la totalité de ses revenus. Il est par conséquent considéré comme étant un professionnel et est de ce fait tenu à certaines obligations telles que l’inscription au registre de commerce et des sociétés. Mais il accorde cependant des avantages énormes tels que l’exonération des revenus complémentaires dont même les héritiers peuvent bénéficier.
La loi Robien «classique»
Elle s’applique aux actifs immobiliers neufs ou anciens rénovés. Révisée en 2006, la loi Robien ouvre droit à une réduction d’impôt pouvant aller à 65% de la valeur totale de l’actif. Pour cela, le particulier doit louer l’immeuble non meublé pendant une durée minimum de 9 ans. Nous pourrions également citer au nombre de ces lois, la loi Malraux qui concerne prévoir des avantages fiscaux aux particuliers investissant dans la rénovation d’immeubles historiques ou entrant dans le patrimoine français.
À quoi faut-il s’attendre en 2018?
La plupart des lois relatives aux mécanismes de défiscalisation immobilière sont révisées chaque année afin de mieux s’adapter aux réalités économiques du moment. Nous allons ici vous exposer les nouvelles dispositions que prévoit le projet de loi de loi de Finances 2018 pour les particuliers ayant investi ou qui prévoient s’y lancer au cours de ladite année.
La loi Pinel en 2018
La réduction prévue par la loi Pinel sera prorogée jusqu’en 2021.
La loi Censi-Bouvard
Le projet de loi de finances 2018 prévoit l’ouverture d’une nouvelle ligne de réductions d’impôt en particulier pour les résidences de tourisme prévoyant des facilités pour les personnes en situation de handicap. Cette réduction correspondant à 20% des travaux est fixée à un plafond de 22.000 euros.